Unsere Tipps für die Wohnungsbesichtigung: Was muss man als Käufer beachten?

Warum solltest du dich mit dem Thema Wohungsbesichtigung beschäftigen?

Wenn du dich dafür entscheidest, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage zu erwerben, triffst du eine Entscheidung, die dich über Jahre oder oft sogar Jahrzehnte begleiten wird. Die professionelle Objektbesichtigung ist dabei der wichtigste Schritt, um kostspielige Überraschungen in der Zukunft zu vermeiden.

Anders als bei der Suche nach den eigenen vier Wänden geht es hier nicht um persönliche Vorlieben oder das berühmte Bauchgefühl. Dein Fokus muss auf handfesten Fakten und einer systematischen Prüfung der relevanten Aspekte liegen. Denn jeder übersehene Mangel kann später zu unerwarteten Kosten führen und deine Rendite schmälern.

Mit dieser strukturierten Anleitung in diesem Artikel kannst du bei der nächsten Besichtigung wie ein Profi vorgehen und die entscheidenden Details erkennen. Das hilft dir auch bei der Kalkulation möglicher Renovierungs- und Modernisierungskosten.

Tipps zur Beurteilung des allgemeinen Zustands und erste Eindrücke

Der erste Rundgang durch eine potenzielle Investitionswohnung entscheidet oft schon darüber, ob sich eine detailliertere Prüfung überhaupt lohnt. Dabei ist es wichtig, systematisch vorzugehen und sich nicht von oberflächlichen Eindrücken täuschen zu lassen.

Beginne zunächst mit einer gründlichen Begutachtung der Wände und Decken. Achte besonders auf folgende Mängel:

• Risse in der Bausubstanz

• Feuchtigkeitsschäden an Wänden oder Decken

• Sich ablösende Tapeten oder Wandbeläge

• Verfärbungen oder Stockflecken

Oberflächliche Schönheitsfehler wie vergilbte Wände oder unmoderne Tapeten sind hingegen meist unproblematisch – sie lassen sich durch Malerarbeiten beheben. Kalkuliere hier mit etwa 10-15 Euro pro Quadratmeter für eine professionelle Ausführung.

Bei den Bodenbelägen musst du genau hinschauen:

• Wie ist der Zustand der vorhandenen Beläge?

• Quietschen oder knarren Dielen?

• Gibt es lose Fliesen oder aufgeworfene Stellen im Parkett?

Ein Austausch des Bodenbelags kann schnell ins Geld gehen. Rechne bei einem neuen Laminat bzw. Vinylboden mit mindestens 25-35 Euro pro Quadratmeter inklusive Verlegung, bei hochwertigem Parkett kann es auch deutlich höher sein.

Raumhöhe und Grundriss

Die Raumhöhe ist ein oft unterschätzter Faktor für die Wohnqualität und damit auch für die langfristige Vermietbarkeit. Während moderne Wohnungen oft nur die Mindesthöhe von 2,50 Metern aufweisen, bieten Altbauten mit Deckenhöhen von über 3 Metern ein deutlich großzügigeres Raumgefühl. Dies kann ein entscheidender Vorteil bei der Vermarktung sein.

Bei der Grundrissgestaltung gilt: Quadratische Räume sind meist besser nutzbar als lang gezogene "Schläuche". Ein 16-Quadratmeter-Zimmer mit den Maßen 4x4 Meter bietet deutlich mehr Einrichtungsmöglichkeiten als eines mit 2x8 Metern. Achte auch auf die Positionierung von Türen und Fenstern – sie bestimmen maßgeblich, wie gut sich Möbel stellen lassen.

Ein besonders wichtiges Kriterium für die Vermietbarkeit ist die separate Begehbarkeit der Zimmer. Wenn alle Räume vom Flur aus zugänglich sind, erhöht das die Nutzungsflexibilität erheblich. Du kannst die Wohnung dann nicht nur an Familien, sondern auch an Wohngemeinschaften vermieten. Durchgangszimmer hingegen schränken die Nutzungsmöglichkeiten stark ein und können die Vermietbarkeit erschweren.

So nimmst du kritische Bereiche genauer unter die Lupe

Badezimmer besichtigen

Das Badezimmer ist einer der wichtigsten Räume bei der Wohnungsbesichtigung, denn hier lauern oft kostspielige Überraschungen. Zudem ist das Bad für viele Mieterinnen und Mieter ein entscheidendes Entscheidungskriterium bei der Wohnungswahl.

An erster Stelle steht die Prüfung der Lüftungssituation. Ein Fenster im Bad ist ideal, aber nicht immer vorhanden. Bei innenliegenden Bädern muss zwingend eine funktionierende mechanische Lüftung installiert sein. Bei der Badbesichtigung solltest du besonders auf diese Punkte achten:

• Funktionsfähigkeit der Lüftung (ausreichender Luftzug)

• Dunkle Flecken in Ecken oder an der Decke (Schimmelindikator)

• Ausreichende Entlüftungsleistung

• Alter und Wartungszustand der Lüftungsanlage

Der Nutzungskomfort entscheidet maßgeblich über die langfristige Vermietbarkeit. Ein Bad sollte mindestens 3-4 Quadratmeter groß sein, damit es praktikabel nutzbar ist. Prüfe die Größe der Sanitärobjekte:

• Ist die Badewanne auch für größere Menschen nutzbar?

• Gibt es ausreichend Bewegungsfreiheit vor dem Waschbecken?

• Kann man sich bequem auf der Toilette setzen, ohne sich zu verrenken?

Diese praktischen Aspekte sind wichtiger als hochwertige Armaturen oder edle Fliesen.

Der Wasserdruck ist ein oft übersehener, aber wichtiger Punkt. Drehe alle Wasserhähne kurz auf und prüfe den Wasserdruck – sowohl bei kaltem als auch bei warmem Wasser. Ein schwacher Wasserdruck kann auf Verkalkung oder veraltete Leitungen hinweisen. Auch die Warmwasserversorgung sollte getestet werden: Wie lange dauert es, bis warmes Wasser kommt?

Kontrolliere zudem alle Fugen zwischen den Fliesen und um die Sanitärobjekte herum. Beschädigte oder verschimmelte Fugen sind nicht nur ein optisches Problem, sondern können auf dahinterliegende Feuchtigkeitsschäden hinweisen. Eine komplette Badrenovierung kann schnell 10.000 Euro oder mehr kosten – ein Faktor, den du in deiner Investitionsrechnung berücksichtigen musst.

Wohungsbesichtigung Schlafzimmer

Das Schlafzimmer erfordert bei der Wohnungsbesichtigung eine differenzierte Betrachtung, da es als primärer Ruheraum spezifische Anforderungen an Wohnkomfort und Nutzbarkeit stellt. Die Attraktivität dieses Raumes beeinflusst maßgeblich die langfristige Vermietbarkeit der Immobilie.

Ein zentraler Aspekt ist die Lärmsituation. Die Positionierung des Schlafzimmers im Grundriss sollte idealerweise eine ruhige Schlafumgebung gewährleisten. Bei der Besichtigung ist daher besonders auf die Lage zu potentiellen Lärmquellen wie Straßen, Gastronomie oder Gewerbebetrieben zu achten. Führe die Besichtigung wenn möglich zu verschiedenen Tageszeiten durch, um ein vollständiges Bild der akustischen Situation zu erhalten.

Die Raumgröße sollte mindestens 12-14 Quadratmeter betragen, um eine komfortable Möblierung mit Doppelbett, Kleiderschrank und weiteren Möbeln zu ermöglichen. Dabei spielt auch die Wandgestaltung eine wichtige Rolle – durchgängige Wandflächen ohne störende Vorsprünge oder zu viele Türen erleichtern die Möblierung erheblich.

Besondere Aufmerksamkeit verdient besonders auch die Belüftungssituation. Ein Schlafzimmer sollte über mindestens ein großes Fenster verfügen, das effektives Querlüften ermöglicht. Die Fensterausrichtung beeinflusst zudem das Raumklima: Ostlage sorgt für angenehmes Morgenlicht, während dagegen eine Südausrichtung im Sommer zu übermäßiger Aufheizung führen kann. Prüfe auch die Möglichkeit zur Raumverdunkelung – funktionsfähige Rollläden oder Jalousien sind für viele Mieterinnen und Mieter ein wichtiges Kriterium.

Elektrik prüfen

Die in einer Wohnung vorhandene Elektrik ist ein weiterer kritischer Bereich, den du besonders gründlich unter die Lupe nehmen solltest. Veraltete oder mangelhafte Elektrik stellt nicht nur ein Sicherheitsrisiko dar, sondern kann auch teure Nachrüstungen erforderlich machen.

Der Sicherungskasten ist dabei dein erster Anlaufpunkt. Ein moderner Sicherungskasten sollte folgende Merkmale aufweisen:

• FI-Schutzschalter (Fehlerstrom-Schutzschalter)

• Moderne Leitungsschutzschalter

• Eindeutige Beschriftung aller Stromkreise

• Ausreichende Dimensionierung für moderne Haushaltsgeräte

Bei den Steckdosen geht es nicht nur um die reine Anzahl, sondern auch um ihre Verteilung. In modernen Wohnungen sollten pro Zimmer mindestens vier bis sechs Steckdosen vorhanden sein, in der Küche wegen der vielen Elektrogeräte sogar mehr. Prüfe auch die Art der Steckdosen: Sind sie geerdet? Gibt es in Bad und Küche die vorgeschriebenen feuchtraumgeeigneten Steckdosen?

Besonders bei Altbauwohnungen ist eine genaue Prüfung wichtig. Alte Stoffkabel, lose Steckdosen oder flickwerkartige Ergänzungen sind Warnsignale. Eine komplette Erneuerung der Elektrik kostet je nach Größe der Wohnung zwischen 5.000 und 15.000 Euro – Kosten, die du in deine Investitionskalkulation einbeziehen musst. Plane auch ein, dass während der Arbeiten Wände geöffnet werden müssen, was zusätzliche Malerarbeiten nach sich zieht.

Küche und vorhandene Einbauten

Die Beurteilung der Küchenausstattung und vorhandener Einbauten ist besonders wichtig, da diese erhebliche Auswirkungen auf deine Anfangsinvestition haben kann. Dabei musst du sowohl den aktuellen Zustand als auch mögliche Folgekosten systematisch evaluieren.

Bei einer vorhandenen Einbauküche sind folgende Aspekte detailliert zu prüfen:

• Alter und allgemeiner Zustand der Einbauten

• Funktionalität von Scharnieren und Auszügen

• Betriebszustand aller Elektrogeräte (Kühlschrank, Backofen, Dunstabzug)

• Zustand der Spüle und Armaturen

• Mögliche Wasserschäden im Unterschrankbereich

Alte, aber noch funktionsfähige Küchen können für die Erstvermietung durchaus ausreichen. Kalkuliere jedoch ein, dass du mittelfristig eine neue Küche einplanen solltest. Eine qualitativ hochwertige Einbauküche mit Elektrogeräten erfordert eine Investition von 5.000 bis 8.000 Euro.

Bei vorhandenen Einbaumöbeln wie Schränken oder Regalsystemen gilt der Grundsatz: Weniger ist oft mehr. Einbauten schränken künftige Mieter in ihren Gestaltungsmöglichkeiten ein und können die Vermietbarkeit erschweren. Prüfe kritisch, ob sich die Übernahme wirtschaftlich rechtfertigen lässt.

Vergiss nicht, die Entsorgungskosten in deine Kalkulation einzubeziehen. Die fachgerechte Entsorgung einer alten Küche oder sperriger Einbaumöbel verursacht zusätzliche Kosten von mehreren hundert Euro – ein oft unterschätzter Faktor in der initialen Investitionsrechnung.

Bauliche Besonderheiten

Fenster und Balkone

Die Fensterelemente einer Wohnung sind nicht nur für das Raumklima entscheidend, sondern haben auch erheblichen Einfluss auf die Energieeffizienz. Eine systematische Prüfung ist essenziell, um kostenintensive Überraschungen nach dem Erwerb zu vermeiden.

Bei der Fensterbegutachtung sind folgende Aspekte zwingend zu evaluieren:

• Funktionalität (Öffnungs- und Schließmechanismen)

• Zustand der Dichtungssysteme

• Beschlagbildung zwischen den Glasschichten

• Wärmebrücken und Zuglufterscheinungen

• Bei Holzfenstern: Substanzschäden durch Fäulnis oder Schädlingsbefall

Der Austausch einzelner Fensterelemente verursacht je nach Dimensionierung und Materialbeschaffenheit Kosten zwischen 500 und 1.000 Euro, die in der Investitionskalkulation zu berücksichtigen sind.

Balkonanbauten erfordern besondere Aufmerksamkeit hinsichtlich der baulichen Sicherheit. Die Prüfung umfasst die Bodenbeläge (Rissbildung, Fliesenablösung), die strukturelle Integrität der Balkonbrüstung (Korrosionsschäden, Stabilität) sowie die Funktionalität der Entwässerungssysteme. Stagnierendes Wasser auf der Balkonfläche indiziert häufig verstopfte Ablaufsysteme oder unzureichendes Gefälle.

Ein baulich einwandfreier Balkon ist ein schlagkräftiges Vermietungsargument. Die Sanierung einer schadhaften Balkonkonstruktion kann jedoch Investitionen im mittleren vierstelligen Bereich erforderlich machen. Diese Position ist in der Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend zu gewichten.

Heizungsanlage

Die Heizungsanlage repräsentiert eines der essentiellen technischen Systeme einer Wohnung und erfordert aufgrund ihrer komplexen Funktionalität sowie der potentiell erheblichen Austauschkosten eine besonders sorgfältige technische Evaluation.

Bei Etagenheizungen sind folgende Aspekte systematisch zu analysieren:

• Betriebsalter der Therme (durchschnittliche Nutzungsdauer: 15-20 Jahre)

• Dokumentation der Wartungsintervalle und -protokolle

• Akustische Auffälligkeiten im Betriebszustand

• Korrosionserscheinungen an Systemkomponenten

• Effizienzgrad der Anlage

Bei Zentralheizungssystemen fokussiert sich die Prüfung primär auf die Wärmeverteilung. Essenziell ist die Evaluation der gleichmäßigen Wärmeabgabe aller Heizkörper sowie die Funktionsprüfung der Thermostatventile. Hydraulische Störgeräusche indizieren häufig Lufteinschlüsse im System und erfordern eine Optimierung der Anlage.

Die Investitionskosten für eine neue Etagenheizung bewegen sich systemabhängig im Bereich von 5.000 bis 8.000 Euro. Unter Berücksichtigung der aktuellen energetischen Gesetzgebung ist die Integration klimaneutraler Heiztechnologien wie Wärmepumpen zu evaluieren, wobei hier mit deutlich höheren Implementierungskosten zu kalkulieren ist. Diese Investitionsszenarien müssen in die langfristige Renditekalkulation einbezogen werden.

Besondere Lagen und ihre Herausforderungen

Erdgeschosswohnungen

Erdgeschosswohnungen stellen für Kapitalanleger ein ambivalentes Investitionsobjekt dar. Die Rentabilität dieser Wohnungen korreliert stark mit ihrer spezifischen Lage und Ausstattungsqualität, wodurch eine differenzierte Analyse der objektspezifischen Parameter unerlässlich wird.

Ein maßgeblicher Standortfaktor ist die Position zur Straße. Eine Erdgeschosswohnung an einer hochfrequentierten Verkehrsachse mit straßenseitiger Fensterfront weist signifikante Nachteile auf: Die fehlende Privatsphäre durch Passanteneinblick sowie die erhöhte Immissions- und Lärmbelastung beeinträchtigen die Wohnqualität substanziell. Diese Faktoren resultieren häufig in verlängerten Vermietungszyklen und reduziertem Mietpotenzial.

Deutlich positiver gestaltet sich die Situation bei Hochparterre-Wohnungen oder Erdgeschosseinheiten mit Gartenanteil. Eine Erhöhung um circa einen Meter gewährleistet bereits eine signifikante Verbesserung der Privatsphäre. Besonders marktgängig sind Wohnungen mit eigenem Garten oder Terrasse, die sowohl für Familien als auch für die Generation 60plus ein attraktives Wohnkonzept darstellen. Bei optimaler Lagesituation lassen sich hier überdurchschnittliche Mietrenditen realisieren.

Die Evaluierung von Erdgeschosswohnungen erfordert besondere Aufmerksamkeit hinsichtlich:

• Sicherheitsaspekte (Einbruchsprävention, Fenstersicherungen)

• Feuchtigkeitsrisiken (insbesondere bei Bestandsimmobilien)

• Privatspährenmanagement (Sichtschutzkonzepte)

• Belichtungsqualität (Tageslichtversorgung)

Dachgeschosswohnungen

Dachgeschosswohnungen verfügen über eine charakteristische Wohnatmosphäre, konfrontieren den Investor jedoch mit spezifischen baulich-technischen sowie nutzungsrelevanten Herausforderungen. Die primären Evaluierungsschwerpunkte fokussieren sich auf die thermische Qualität sowie die effektive Raumnutzung.

Die Dämmqualität der Dachkonstruktion manifestiert sich als zentraler Parameter für:

• Energieeffizienz der Wohneinheit

• Thermischer Wohnkomfort in allen Jahreszeiten

• Prävention von übermäßiger Aufheizung in Sommerperioden

• Minimierung der Wärmeverluste während der Heizperiode

• Langfristige Betriebskostenoptimierung

Die fachgerechte Ausführung der Wärmedämmung sowie der Zustand der Dachfenster bedürfen einer besonders kritischen Evaluation. Dachflächenfenster weisen eine erhöhte Anfälligkeit für thermische Verluste auf und erfordern intensivierte Wartungsintervalle.

Die Dachschrägen implizieren substanzielle Einschränkungen der nutzbaren Wohnfläche. Gemäß der normativen Wohnflächenverordnung erfolgt bei Flächen unter einem Meter Raumhöhe keine Anrechnung, im Bereich zwischen ein und zwei Metern lediglich eine 50-prozentige Berücksichtigung.

Diese Flächenreduktion erfordert eine entsprechende Adjustierung sowohl in der Kaufpreisevaluation als auch in der Mietkalkulation. Die Implementierung raumökonomisch optimierter Grundrisskonzepte sowie intelligenter Möblierungsstrategien gewinnt hier besondere Relevanz.

Fazit und Handlungsempfehlungen

Bei der Besichtigung einer potenziellen Anlagewohnung entscheiden oft Details über den langfristigen Erfolg deiner Investition. Eine systematische Vorgehensweise und gründliche Dokumentation sind dabei unerlässlich.

Führe während der Besichtigung ein detailliertes Protokoll. Fotografiere alle auffälligen Stellen – besonders in schwer zugänglichen Bereichen. Diese Dokumentation hilft dir bei der späteren Bewertung und kann auch bei Preisverhandlungen nützlich sein. Nutze dafür am besten eine vorbereitete Checkliste, die du Raum für Raum abhakst.

Bei der Kalkulation der Sanierungskosten solltest du großzügig rechnen. Plane immer eine Reserve von mindestens 20% für unvorhergesehene Arbeiten ein.

Absolute K.O.-Kriterien, die einen Kauf ausschließen sollten:

• Gravierende Feuchtigkeitsschäden oder aktiver Schimmelbefall

• Stark sanierungsbedürftige Elektrik ohne Preisanpassung

• Problematischer Grundriss, der sich nicht optimieren lässt

• Erhebliche Mängel an der Bausubstanz

Mit dieser systematischen Herangehensweise und den richtigen Werkzeugen kannst du Risiken minimieren und eine informierte Kaufentscheidung treffen. Denk immer daran: Eine gründliche Prüfung vor dem Kauf erspart dir später viel Ärger und unerwartete Kosten.

Mehr zum Thema Immobilieninvestitionen findest du in diesem Blogartikel.

Weitereführende Ressourcen

• Investieren in Immobilien für Dummies* von Björn Kirchhoff

• Günstig sanieren & modernisieren – Die 40 besten Tricks* von Leonard Balzer

• Altbausanierung - Ratgeber für die Praxis: Richtig planen und ausführen* von Robert Graefe

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